2021年10月16日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在《求是》杂志上发表《扎实推进共同富裕》，文章指出，“在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环境税收调节力度，研究扩大消费税征收范围”。文章发表一周后，房地产税改革便有了新进展。10月23日，全国人大常委会关于“授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作”的决定通过，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，宣告除重庆、上海外试点地区进一步扩容。

　　要点信息解读

　　1、试点地区课税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅

　　决定内容对于征收对象做了十分明确的界定，除农村宅基地及其上住宅不征收，其余居住和非居住等各类房产均在征收范围内。此外，相比于上海试点的"增量房产税"及重庆试点的"豪宅税"而言，本次房地产税改革最大的边际增量来源于对个人非经营性住房开始征收"存量房产税"，从税基上看明显宽于先行的两地试点。

　　

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　　2、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。国务院确定试点地区并报全国人大备案。目前财政部、税务总局正在起草房地产试点办法（草案）

　　对于具体实施细节，现阶段大概率各地方或将”一城一策“，避免 “一刀切”，即只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。自《不动产登记暂行条例》2014年底公布、2015年3月1日起施行以来，虽2018年6月自然资源部表示全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，一定程度为开征存量房产税提供了技术保障，但据公开报道截止2020年底全国已有多个省份实现不动产的省内信息共享，距离不动产登记信息全国联网仍有些许差距。

　　3、试点期限为五年

　　本轮试点推进留了五年的窗口期，短期依然以部分试点城市推进，房地产税立法或将要五年试点窗口期以后。试点城市预计先从核心一二线城市中选取，特别是上半年市场热度较高，房价涨幅较大的长三角、粤港澳地区城市以及中西部核心二线城市。另外考虑在保有环节开征房产税的政策意图或在引导多套房产所有人出售或出租房屋，优化资源配置，故前期开展租赁住房试点的城市，本次加入试点可能性较高。（北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、厦门、武汉、南京、长沙、成都、合肥、福州、济南、郑州、长春）

　　政策背景分析

　　首先，政策出台具有必要性，具体表现在以下三方面：

　　1、土地出让收入显著下降，令土地财政难以为继

　　改革开放以来，我国地方政府逐渐形成"土地—财政—金融"(即以地融资、投入基础设施建设)的发展模式。由下图可见特别是2015年以来我国土地财政依赖度显著提升，如果单看政府性基金收入则更是倚靠卖地所维系。

　　

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　　但今年一系列政策做减法实施地产严监管以来，2021年1-9月国有土地使用权出让收入较去年同期下降23%。国务院发展中心刘守英曾表示"通过深化税制改革，加快构建包括房产税在内的地方税体系，打造地方政府支柱税种形成主体财源”也令政策意图显而易见，"土地托底财政、财政托底金融"的闭环终将被打破，此时因房地产税本质上属地方税种且一定程度能够缓解地方财政压力，容征缴成为土地财政模式改革的先决条件。

　　2、城镇化率提高，房地产长周期下行

　　根据《国家人口发展规划（2016-2030年）》，对应我国2015年、2020年、2030年的常住人口城镇化率数值（含预期）分别为56.1%、60%，70%。随着城镇化率步入高位区间，我国的城市化进程注定边际放缓，2030年我国城镇化率达70%将标志自1998年住房商品化改革以来的房地产长周期正式进入下半场，"存量房时代”来临。体量庞大的房地产行业在住房租赁、城市更新、老旧小区改造方面，也必将有广阔的结构性发展空间。

　　

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　　3、坚定推进共同富裕。

　　10月16日总书记在《扎实推进共同富裕》中指出当下已经到了扎实推进共同富裕的历史阶段（31%的家庭有两套房，10%的家庭有三套以上住房），并特别指出要"加强对高收入的规范和调节……加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。”可见房地产税改革在"十四五"时期将扛起共同富裕愿景下系列税费调整的排头兵职能，具有较强的政策风向标作用。

　　其次，政策出台在当下时点，从宏观角度考虑掣肘性并不高：

　　1、年内GDP增速目标不难达成

　　2021年我国经济发展的主要预期目标是国内生产总值增长6%以上，城镇新增就业1100万人以上。考虑前三季度我国GDP实现同比增长9.8%，城镇新增就业1045万人，因此只要四季度经济发展不失速，预期目标应不难达成。而且从国际视角对我国今年GDP增速的预测8%来看，也进一步夯实了上述观点。

　　2、房企违约风险可控

　　10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，"恒大在房地产行业是个别现象，对金融行业的外溢性总体可控，合理的资金需求正在得到满足”，预期在信贷松绑配合房地产税推行下，年内行业风险应可控。

　　政策影响推演

　　短期：同时利空城投地产

　　由于短期房地产税尚处试点阶段，因此地方政府并不会因此增加税源，故预期影响房企销售和地方政府性基金收入。

　　反映到地产债投资来看，近期恒大事件发酵带来的收益率上行或将持续，地产债增配仍需谨慎。就违约层面，虽然央行9月的房地产金融座谈会上对部分金融机构在"三线四档"中对30家试点房企的融资管理规则误读进行了纠偏，房企开发贷投放亦因此得到缓解，但对当前已暴露风险的房企银行短期内仍难有增量支持，叠加房地产税令购房人群进入政策观望期，短期内房企销售回款减慢将令信用分层进一步加剧。对于城投债投资，地产配置盘涌出的资金在当前地方政府频频出面站台、维稳投资者信心的背景下的确很大程度上存在着增配城投的可能，但预期下半年部分省份土地财政难以为继下政府财政吃紧，一些弱资质边缘化"网红平台"仍存较大信用风险，或可能拉动收益率整体走高。

　　长期：利多城投，地产中性

　　根据已经试点城市和国外发达国家实情，房产税征收政策短期或将影响部分市场预期，但长期看真正发挥其作为财产税的作用。一般而言，课税对资产价格短期影响非常显著，但拉长时间线看终将落脚于消费者行为习惯的改变，即让人们更多考虑非必要消费（住房）的经济成本。

　　近几年，房地产行业进入一个低谷洗牌的阶段，暴雷房企集中于2017-2018年错误预判地产政策将会放松下经营激进的主体。经过近一两年来行业风险的集中出清，未来伴随地产政策周期熨平与尾部房企减少，整体或将进入更为平稳的发展阶段。城投方面，房地产税或可在2030年后顺利接棒土地出让收入，成为地方政府又一项重要的税源补充，令政府财力得以维持。参考国际经验当一个国家城镇化率低于30%或高于70%的时候，城镇化增速均较慢；而唯独处于30%到70%区间中增速较快。截至2020年我国城镇化进程符合预期，故预期距2030年仍有10%的提升空间仍可以靠土地出让收入支撑地方财政，但2030年以后随着我国城镇化率迈入70%+的高位区间，土地出让收入大概率显著下滑，届时房地产税将为补充政府公共财政收入做出贡献。

（本文作者系投资分析师于萌，文章仅代表分析师主观论点，不构成投资建议。）